一、基本案情
2011年6月28日，出租人、承租人签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：“出租人（即甲方）将自有坐落于龙门镇××号楼房一至四层除去出租人使用面积外，剩下的面积全部租赁给承租人（即乙方）经营家具与家电商场使用。”合同第三条约定：“租赁期限自2011年6月18日至2017年6月28日止，每年租金9万元，承租人交付出租人保质金1万元待租期满结算可扣除。”合同第四条约定：“承租人承认交付使用楼房时，楼房完好无损。租赁期满也必须完整无损交付给出租人。”合同签订后，承租人将租赁的房屋用来经营家具、家电商场，字号为“佳庆傢俬店”，并给付出租人10万元（其中年租金9万元，保质金1万元）。
2011年12月11日，案外人A因购买保险柜的问题与承租人的妻子曾某某发生争吵。当晚，案外人A在案外人B、案外人C的接应下对房屋放火，导致房屋中的家具、电器被全部烧毁，楼房房体被破坏，看管店铺的承租人儿子被困火场致吸入碳末窒息死亡。据此，出租人遂以房屋被烧毁不能实现合同目的，承租人已经构成违约并产生巨大的经济损失为由诉至法院。
经某市公安局委托，某市房屋安全鉴定所于2012年5月16日作出雷房鉴字[2012]139号《房屋安全鉴定报告》，出租人被烧房屋整体出现险情，构成整幢危房，并建议停止使用，拆除重建。经某市公安局刑事警察大队委托，某市物价局价格认证中心于2012年6月20日作出雷价认字[2012]228号《价格鉴定结论书》，出租人被烧房屋损失价格为1472514.27元。
二、案情概括
诉辩双方签订房屋租赁合同，将出租人一至四层房屋（除出租人使用面积外），出租给承租人用于经营使用。承租人与案外第三人因消费纠纷，房屋及家具、电器遭第三人故意放火烧毁，整幢房屋构成为危房，损失约147万余元。
三、案件争议焦点
（一）房屋租赁合同的解除是否因不可抗力造成。
1、一审认为：（为最终维持判决）
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”本案中，造成房屋内物品受损，楼房房体被破坏，合同目的不能实现的原因系案外人A、案外人B、案外人C放火的犯罪行为。承租人对房屋毁损没有主观上的过错，对于案外人A、案外人B、案外人C的放火不能预见、不能避免并不能克服，故承租人系因不可抗力不能继续履行合同。
2、二审认为：
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”由此可见，不可抗力包括某些自然现象和某些社会现象，如地震、洪水、台风、战争、骚乱、罢工等。本案中，案外人A及其同伙故意放火而导致涉案房屋被烧毁，显然不属于不可抗力所包括的自然现象或社会现象。
3、二审再审认为：
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力可以是自然原因酿成，也可以是人为的、社会因素引起的。包括某些自然现象和某些社会现象。本案中，案外人A等人故意放火导致涉案房屋被烧毁，显然不属于不可抗力所包括的自然现象或社会现象。
观点总结评析：
①综上可以看出，关于“不可抗力”的认定，本案一审、抗诉再审与二审、二审再审存在不同观点。一审系从“不可抗力”的内涵进行解释，认为承租人对房屋毁损没有主观上的过错，对于案外人的放火不能预见、不能避免并不能克服，属于不可抗力；抗诉再审并未具体指出是否属于不可抗力，而是直接适用因果关系理论，以达到认定不可归责的说理效果；二审、二审再审着重强调“不可抗力”的外延，即不可抗力包括某些自然现象和某些社会现象，如地震、洪水、台风、战争、骚乱、罢工等，结合本案因案外人故意放火而导致涉案房屋被烧毁，属于人为原因，从而认定不属于不可抗力所包括的自然现象或社会现象，进而认定不属于不可抗力。
②笔者认为，认定不可抗力，应以特定行为人的视角去审视，而不仅仅究其外在表现形式，即在行为人视角，该客观情况是否是其不能预见，不能避免并不能克服的。不能机械地以该情况是否有人为因素参与，不属于自然现象或某些社会现象，从而认定不成立“不可抗力”。同时，也不能忽略对具体情况因果关系的综合分析。
③此外，不可抗力并不代表不可抗力承受人不承担全部民事责任，如新冠肺炎疫情确属不可抗力，对整个社会生产活动的正常开展产生了诸多不利影响，但就诸如租赁等继续性合同而言，出租人、承租人均受影响而产生了实际损失。对此，双方应从促成交易、降低交易成本的立场出发，合理分摊损失，彰显民法公平原则。
（二）承租人对房屋被烧毁所造成的损失应否承担责任以及责任如何承担。
1、一审认为：（为最终维持判决）
《房屋租赁合同书》第四条约定：承租人承认交付使用楼房时，楼房完好无损。租赁期满也必须完整无损交付给出租人。出租人依约将出租的房屋交付承租人后，作为承租人的承租人自此负有妥善保管及在合同终止后应依约完整返还承租房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，承租人系不可抗力不能继续履行合同，对房屋毁损没有主观上的过错，但案外人A购买保险柜时与承租人的妻子曾某某发生争吵系放火的诱因，故应酌定承租人对出租人的房屋损失承担20%的赔偿责任。
2、二审认为：
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照以上法律规定，承租人作为涉案房屋的承租人，在租赁期间届满后返还的租赁房屋应当符合合同约定的“楼房完整无损”的状态，而本案的租赁物即涉案房屋因火灾而变成危房，已不能满足正常居住使用的状态，承租人应承担违约责任；承租人作为涉案房屋的承租人，因保管不善造成租赁物即涉案房屋毁损，亦应当承担赔偿责任。出租人起诉请求承租人赔偿被烧毁的房屋损失1472514.27元，向一审法院提供了《房屋安全鉴定报告》、《价格鉴定结论书》、《工程造价概算》以及《鉴定结论通知书》，承租人对出租人主张的涉案房屋的重置费用为1472514.27元没有异议，予以确认。由于承租人所租赁的房屋只是涉案房屋的一部分，占涉案房屋的总面积的79.15％，故承租人只应赔偿其所租赁部分的房屋的重置费用1165494.83元（1472514.27元×79.15％）。
3、再审认为：
在租赁合同关系中，出租人一般作为租赁物的所有人或者管理人，有义务对租赁物进行维修，为承租人提供一个安全的经营或者居住环境，有义务随时为租赁物检查和排除危险。承租人则有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并负有妥善保管租赁物的义务。本案租赁房屋被烧毁是因为案外人A等人故意纵火的犯罪行为所致。承租人的爱人在事发前与案外人A因买卖货物发生过争吵，但是案外人A完全可以通过合法的途径进行维权。承租人爱人的行为属于日常生意行为，且出租人在起诉时也没有认为承租人没有妥善保管租赁物，也没有提交证据证明承租人没有按照合同约定或者租赁物的性质使用租赁物。因此，依法应当认定承租人对于本案租赁房屋被烧毁没有过错。《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”和第一百三十二条：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”对公平原则作了规定。公平原则是指在民事活动中以均衡作为价值判断标准，在民事主体之间发生利益关系磨擦时，以权利和义务是否均衡来平衡双方的利益，是民法的一项基本原则。它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。在各方当事人对造成损害都没有过错的情况下，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。结合本案实际情况，根据公平原则，应酌情由承租人对出租人的房屋损失承担20%的赔偿责任。
4、抗诉再审认为：
承租人应对租赁物遭到案外人A等人放火毁损而承担违约责任。法院分析如下：
①承租人并未违反妥善保管租赁物的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，以及第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，承租人占有租赁物后，负有合理利用租赁物并尽善良管理人的注意妥善保管租赁物的义务，否则应承担违约责任。案涉租赁物被烧毁是因为案外人A等人故意纵火的犯罪行为所致。承租人的妻子在事发前与案外人A因买卖货物发生过争吵，案外人A曾扬言若承租人妻子不予退换，其将在第二天到店里捣乱，但未明确声称其将放火烧毁家具店。即使尽如处理自己事务一般的善良管理人注意，亦无法预见并避免案外人A将实施的放火行为。故承租人无法预见并无法避免放火行为的发生，并未违反其作为承租人应妥善保管租赁物的义务。
②本案系因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损、灭失，承租人因此不负返还义务。根据《房屋租赁合同书》第四条“承租人承认交付使用楼房时，楼房完好无损。租赁期满也必须完整无损交付给出租人”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，承租人作为承租人本应在租赁期届满后承担返还租赁物的义务。但承租人承担返还租赁物义务的前提是租赁物仍然存在，只要租赁物仍然存在，承租人就负有返还义务。承租人返还租赁物义务并不否定出租人作为物权人应对租赁物的毁损、灭失承担风险。若因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损、灭失，应由出租人作为租赁物的所有人承担风险。本案中，承租人的妻子曾某某因买卖货物与案外人A发生争吵，案外人A可以通过合法途径进行维权。承租人及曾某某的行为属于日常经营行为，该行为一般情况下并不会导致消费者以纵火方式进行报复的后果。故承租人及曾某某的经营行为与案外人A的放火犯罪没有法律上的因果关系，本案系因不可归责于承租人承租人的事由导致租赁物的毁损、灭失，应由出租人作为物权人承担租赁物毁损、灭失的风险。
③关于原再审判决承租人分担20%的损失是否公平的问题。承前所述，本案系因不可归责于承租人承租人的事由导致租赁物毁损、灭失，承租人不存在违约行为，其依法不应承担违约责任。虽然如此，但综合考虑出租人因租赁的毁损而遭受了较大的经济损失，出租人向案外人A、案外人B、案外人C追偿存在一定困难，客观上黄渊羸等人系针对承租人经营行为而对租赁物实施了放火的犯罪行为等实际情况，原再审判决依照公平原则，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，酌情判决由承租人对出租人的房屋损失分担20%的责任，并无不当。出租人对于其尚未获得补偿的损失，以及承租人分担公平责任后，均可另寻法律途径向侵权人案外人A、案外人B、案外人C主张权利。
观点总结评析：
①综上可以看出，四次裁判中有三次认定本案承租人对房屋毁损没有过错，不承担赔偿责任，但基于公平原则，以房屋损失20%的比例承担责任。这也是本案中最终的裁判观点。
②认定本案承租人对房屋毁损是否承担赔偿责任，一方面基于前述的不可抗力前提考量；另一方面，基于租赁合同对承租人保管义务考量，总的来说是对房屋毁损与承租人是否有因果关系的综合考量。对于承租人是否违反妥善保管租赁物的义务，就本案来说，租赁房屋被烧毁是因为案外人故意纵火的犯罪行为所致，故意纵火行为与承租人的日常经营行为，在法律上没有直接或间接的因果关系，案外人在可选择合法正当途径维权投诉的情况下，实施犯罪行为，承租人不可能预见，进而也不可能尽到保管义务，更不谈其有违约的主观意思表示。
③本案适用公平原则，是综合考虑出租人因租赁行为导致房屋毁损而遭受了较大的经济损失，出租人向案外人追偿存在一定困难，客观上案外人是针对承租人经营行为而对房屋实施了放火的犯罪行为的实际情况。即在法律上并无直接的因果关系，但存在现实的关联性，适用公平原则，缓和社会矛盾，并向双方释明了责任承担后向案外人追偿的维权途径，有其合理性和合法性。
（三）承租人是否应当赔偿房屋预期租金收益。
1、一审认为：（为最终维持判决）
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”出租人的房屋被毁损，是案外人A、案外人B、案外人C对房屋放火造成，承租人没有主观上的过错。对于租赁房屋毁损后的租金，承租人无需给付。
2、二审认为：
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，承租人在租赁涉案房屋进行经营活动过程中，与第三人案外人A发生纠纷，案外人A为了报复，伙同他人放火烧毁了涉案房屋，导致涉案房屋至今不能正常使用，租金损失确属出租人的合理损失。但由于涉案房屋被烧毁并非承租人的全部过错造成，而且因本案火灾，承租人的儿子被火烧死，其经营的货物也被烧毁，从公平的角度予以考虑，应予适当减少承租人所应赔偿的租金损失。承租人在签订《房屋租赁合同书》时已向出租人支付了一年的租金9万元和保质金1万元，而承租人实际使用涉案房屋的时间不足半年，故二审酌情判决承租人尚应赔偿出租人租金损失10万元。
3、二审再审认为：
本案第三人的犯罪行为侵害的是出租人的房屋所有权。租赁物房屋的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行是由第三人的犯罪行为造成，承租人对房屋毁损没有过错，没有法律上的因果关系。根据法律对出租人和承租人的义务规定，出租人请求承租人支付房屋租金损失54万元没有事实根据和法律依据。
4、抗诉再审认为：
《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以行使合同解除权并拒绝支付租金，无需对租赁物的预期租金收益承担赔偿责任。本案中，租赁合同的解除系因不可归责于承租人承租人的事由所造成。
观点总结评析：
①认定本案承租人不承担赔偿房屋预期租金收益的责任，一方面也是基于前述的不可抗力前提考量，即因房屋毁损灭失导致的合同解除，并不能归责于承租人；另一方面，则是基于关于租赁合同的法律规定，除二审认定应承担预期房租损失外，其他裁判理由均依据原合同法第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”说明，此时承租人享有合同解除权。
②关于合同解除的时间，笔者倾向认为，应在租赁物房屋完全毁损、灭失时认定合同已解除，符合合同双方的合同意思，也属于正常交易行为的经济考量，不能苛求在租赁物完全灭失后，承租人不能享有租赁物使用权时，仍要求承租人支付租金。
③关于预期租金收益损失，一般常见于因承租人原因，致使短期内房屋不能、不易出租等客观情况，承租人应承租一定的预期租金收益的损失，本案明显不属于此种情形。
